Um herdeiro ficou no imóvel: como dividir aluguel e IPTU

Imagine que um pai deixou um imóvel ao falecer e um dos filhos passou a usá-lo sozinho enquanto o inventário tramitava. Os outros irmãos moram em cidades diferentes e não têm pressa, mas um dia perguntam: quem paga o IPTU? E o aluguel que esse imóvel poderia estar gerando, se estivesse alugado para terceiros, cabe a alguém receber essa diferença?

O uso de um bem comum antes da divisão final exige combinar direitos e despesas. Antes da partilha ser concluída, a herança inteira pertence a todos os herdeiros em conjunto. Isso significa que nenhum herdeiro é dono exclusivo de nenhum bem específico até que a divisão se formalize.

O que significa uso exclusivo do imóvel

Quando um herdeiro ocupa sozinho um imóvel que pertence ao espólio, ou seja, ao conjunto de bens deixados pelo falecido, ele está se beneficiando de algo que também pertence aos demais. O Código Civil brasileiro trata esse período anterior à partilha como uma espécie de condomínio, no qual todos têm direito sobre o todo, não sobre partes específicas.

Na prática, isso quer dizer que os outros herdeiros podem questionar esse uso exclusivo e pedir uma compensação. Essa compensação costuma ser discutida em termos de valor equivalente a um aluguel, calculado conforme o mercado imobiliário da região e as características do imóvel.

A ocupação não deve ser tratada como um contrato de locação presumido. O direito à indenização pelo uso exclusivo e seu valor dependem das circunstâncias, de acordo ou de definição judicial.

Quem paga o IPTU enquanto não há partilha

Aqui está um ponto que gera bastante confusão nas famílias. No acerto entre herdeiros antes da partilha, o IPTU, imposto sobre imóveis urbanos, é em regra despesa suportada pelo espólio, conforme o entendimento aplicado pelo STJ no caso examinado. A situação concreta e eventuais acordos sobre as despesas importam.

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça, o STJ, tribunal responsável por uniformizar a interpretação da lei federal no país, tratou exatamente dessa distinção em abril de 2025. No caso analisado pela Quarta Turma do tribunal, já havia sido fixada uma compensação pelo uso exclusivo do imóvel por um dos herdeiros. Não existia, porém, acordo prévio sobre quem arcaria com o IPTU.

O tribunal entendeu que não cabia descontar o valor integral do IPTU do quinhão, ou seja, da parte que cabe a esse herdeiro na herança, além da compensação pelo uso exclusivo já fixada. Isso porque os dois descontos, se aplicados ao mesmo tempo e sobre o mesmo fato, representariam uma cobrança dupla.

Uma distinção que muda tudo

A mesma decisão trouxe um esclarecimento relevante para outras situações. Quando o herdeiro que ocupa o imóvel não paga nenhuma indenização pelo uso exclusivo, aí sim pode ser considerado razoável que as despesas, como o IPTU, sejam levadas em conta na hora de calcular seu quinhão na partilha final.

Em outras palavras, a lógica do tribunal não cria uma regra única e simples para todos os casos. Ela depende de como a situação concreta se desenhou: se já existe compensação pelo uso, se existe acordo prévio sobre despesas, e se o pagamento foi discutido entre os herdeiros antes de a dívida ser cobrada.

Perante o Fisco e entre os herdeiros são coisas diferentes

Um detalhe que costuma passar despercebido é a diferença entre a responsabilidade perante o Fisco, autoridade que cobra o imposto, e o acerto interno entre os herdeiros. O julgamento tratou do rateio interno do IPTU entre espólio e herdeiros. A decisão não define, por si só, quem a prefeitura pode cobrar em toda situação tributária.

Já o acerto entre os herdeiros sobre quem efetivamente banca essa despesa, ou se ela será descontada de algum quinhão, é uma questão interna, que pode ser resolvida por acordo entre as partes ou, quando não há consenso, submetida ao juiz do inventário.

Essa distinção evita confusão. A família pode, e muitas vezes deve, documentar o uso do imóvel e as despesas pagas durante esse período. Isso não garante ausência total de conflito, mas organiza informações que facilitam qualquer discussão futura, seja ela amigável ou judicial.

O que isso não resolve: direito real de habitação

Vale destacar que essa discussão sobre uso exclusivo e IPTU é diferente do direito real de habitação, previsto no Código Civil para o cônjuge sobrevivente sobre o imóvel que servia de residência da família. Esse direito tem regras próprias e não se confunde automaticamente com a situação de um herdeiro, como um filho, que passa a ocupar sozinho um imóvel da herança.

Se há cônjuge sobrevivente envolvido, a análise do direito real de habitação precisa ser feita separadamente, considerando as condições específicas previstas em lei. Este artigo não trata desse direito nem o afasta, apenas situa onde ele não se aplica automaticamente.

Por que vale pensar nisso com antecedência

Conversar em vida sobre o uso futuro dos imóveis pode esclarecer expectativas diferentes entre familiares, sem assegurar que não haverá divergências.

Documentar o uso do imóvel, guardar comprovantes de pagamento de impostos e conversar abertamente sobre o que cada herdeiro espera são atitudes que ajudam, mesmo sem garantir unanimidade. O direito sucessório lida com situações concretas, e cada caso carrega particularidades que merecem análise individual antes de qualquer conclusão apressada.